Was muss ich bei einer Immobilien-Übertragung beachten?

  • Sebastian Jannsen
  • 3 Min. Lesezeit
Wenn eine Übertragung durch Schenkung in einem Vertrag festgehalten wird, spricht man von einem sogenannten Übertragungsvertrag oder Überlassungsvertrag. Anlässe und Gründe für eine Immobilien-Übertragung sind vielfältig. Der häufigste Fall: Die Übertragung des Familienhauses von den Eltern auf die Kinder. Gegebenenfalls können mit der Übertragung eine Schenkungssteuer oder eine im Erbfall anfallende Erbschaftssteuer vermieden werden.
Nicht selten treibt Familien auch die Befürchtung um, dass im Falle einer Pflegebedürftigkeit der Eltern Haus und Hof auf dem Spiel stehen könnten, wenn die Kosten für die Pflege nicht vollständig durch das Einkommen oder die Rente der Eltern gedeckt sind. Die Sorgen nehmen kann dann ein Übertragungsvertrag, der schon vor dem Pflege- oder Todesfall die Immobilie durch Schenkung an die Nachkommen überträgt. Möglich ist sowohl die Übertragung auf ein Kind – aber auch auf zwei oder mehrere Kinder.

Worauf ist vor der Unterzeichnung des Übertragungsvertrags zu achten?

Das Vertragsdokument sollte weitgehende Sicherheiten für die Übertragenden, meistens die Eltern, enthalten. Damit es im Fall der Fälle nicht dazu kommt, dass den Übertragenden das Wohnen in den ursprünglich eigenen vier Wänden untersagt wird, sollten sie ein Wohnrecht vertraglich festhalten. Das bedeutet: Auch wenn der Eigentümer wechselt, behalten die Übertragenden ein lebenslanges Recht in der Immobilie zu wohnen – ohne im Gegenzug Mietzahlungen leisten zu müssen.

Eine umfangreichere Variante ist der sogenannte Nießbrauch: Das Nießbrauchrecht ermöglicht, die Immobilie nicht nur selbst zu bewohnen, sondern auch Mieteinnahmen durch die Vermietung an Dritte zu erzielen. Dies kann sich zum Beispiel als sinnvoll erweisen, wenn der oder die Übertragenden das Haus nicht mehr selbst bewohnen können und in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen. Die Mieteinnahmen können dann die Finanzierung des Zimmers in einer Pflegeeinrichtung erleichtern.

Nicht vergessen werden sollte die Option, die Immobilien-Übertragung wieder rückgängig machen zu können.

Der Wunsch zu einer Rück-Übertragung kann handfeste finanzielle Gründe haben – oder entstehen, weil sich das Verhältnis zwischen Eltern und Kind verschlechtert hat. „Vorsicht ist besser als Nachsicht“ gilt in Fällen verschiedener Umstände, zum Beispiel:

  • Versterben des Kindes vor den Eltern
  • Insolvenz des Kindes
  • Zwangsvollstreckung beim Kind, die auch den Grundbesitz betrifft
  • Grober Undank – wenn es zu Spannungen oder Streitigkeiten zwischen Eltern und Kind kommt
  • Süchte (Spiel-, Drogen oder Alkoholsucht)
  • Das Kind tritt einer Sekte bei

Wie hoch sind die Steuerfreibeträge bei einer Schenkung?

Bis zu welchem Betrag die Schenkung steuerfrei ist, bemisst sich an dem Verwandtschaftsverhältnis: Bei einer Schenkung zwischen Eltern und Kind beläuft sich der Steuerfreibetrag auf 400.000 €. Zu beachten ist, dass der Betrag für einen Zeitraum von zehn Jahren Gültigkeit besitzt. Alle zehn Jahre könnten Eltern ihren Kindern also eine Schenkung dieses Wertes zukommen lassen, ohne Schenkungssteuer entrichten zu müssen.

Kann eine Schenkung Auswirkungen auf das Erbe haben?

Wenn die Schenkung nicht mindestens zehn Jahre vor dem Ableben der Eltern stattgefunden hat, können Geschwister des beschenkten Kinders möglicherweise einen Plichtteilsergänzungsanspruch haben. Wenn sie bei der Schenkung leer ausgegangen sind und keinen Anteil an der Immobilie haben, könnten sie den Anspruch auf einen Pflichtteil geltend machen, der den Wert der Immobilie miteinbezieht.

Notar Sebastian Jannsen

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